Ramonage : locataire ou propriétaire, qui doit payer ?

La réponse courte : c'est le locataire qui paie

Dans la grande majorité des cas, le ramonage est à la charge du locataire. Ce n'est pas une question d'usage ou de bonne volonté — c'est une obligation légale inscrite dans des textes précis.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 liste les réparations et charges dites "locatives", c'est-à-dire celles qui incombent au locataire pendant toute la durée du bail. Y figure explicitement : "Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation."

Ce texte est renforcé par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, qui précise que le locataire est tenu d'assurer l'entretien courant du logement et des équipements.

En résumé : pendant toute la durée du bail, c'est le locataire qui organise et paie le ramonage, quel que soit le combustible utilisé — bois, granulés, charbon, fioul ou gaz.

Ce que doit faire le propriétaire

Le propriétaire n'est pas totalement hors jeu. Il a des obligations précises, différentes de celles du locataire.

Avant la remise des clés : Le propriétaire doit fournir un logement décent avec des équipements en bon état de fonctionnement. Cela signifie que les conduits de cheminée doivent être propres et conformes au moment de la signature du bail. Si la cheminée n'a pas été utilisée depuis plus de douze mois, le propriétaire doit faire procéder à un ramonage avant toute nouvelle mise en location.

En cas de défaillance structurelle : Si le conduit présente un défaut de construction, une fissure, ou un problème de vétusté non imputable à l'usage du locataire, les réparations incombent intégralement au propriétaire. Ce principe est clair : défaut d'entretien courant = locataire, défaut structurel = propriétaire.

À chaque changement de locataire : Le propriétaire doit vérifier l'état des conduits et s'assurer qu'un ramonage a bien été effectué avant l'entrée du nouveau locataire.

Les cas particuliers où le propriétaire prend en charge le ramonage

Il existe des exceptions importantes à connaître.

La location meublée : Dans le cadre d'une location meublée, la loi ALUR prévoit que le propriétaire peut être tenu de prendre en charge le ramonage. Vérifiez les clauses de votre contrat.

La copropriété avec conduit collectif : Si le conduit de fumée dessert plusieurs logements — ce qui est fréquent dans les immeubles anciens — c'est le syndic de copropriété qui est responsable du ramonage, tous les six mois. Le locataire n'a rien à faire dans ce cas.

Si le bail le prévoit explicitement : Certains propriétaires intègrent dans le bail une clause prenant en charge le ramonage. Dans ce cas, cette clause s'applique et le locataire n'a pas à payer.

Quelles sont les sanctions en cas de non-ramonage ?

Ne pas respecter l'obligation de ramonage expose à deux types de conséquences.

L'amende : Le non-respect des obligations de ramonage est une contravention de 3e classe. Le montant peut atteindre 450 euros, conformément à l'article R. 1337-6 du Code de la santé publique.

Le refus d'indemnisation par l'assurance : C'est le risque le plus grave. En cas d'incendie ou d'intoxication au monoxyde de carbone, si le locataire ne peut pas produire une attestation de ramonage datant de moins de 12 mois, l'assurance habitation peut légitimement refuser de prendre en charge les dégâts. Sans attestation, pas d'indemnisation.

La retenue sur dépôt de garantie : En fin de bail, si aucun certificat de ramonage ne peut être présenté, le propriétaire est en droit de retenir le montant correspondant sur le dépôt de garantie, à condition de prouver le manquement.

Ce que dit le décret de 2023

Depuis le 1er octobre 2023, le décret et l'arrêté du 20 juillet 2023 relatifs à l'entretien des foyers et des appareils de chauffage ont précisé les règles. Ces obligations sont reprises dans l'article R1331-71 du Code de la santé publique.

Le ramonage doit désormais être effectué au moins tous les douze mois pour tous les appareils à combustion. Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut fixer une fréquence plus élevée — généralement deux fois par an pour les combustibles solides (bois, granulés, charbon), dont une fois en période de chauffe.

Pour connaître la fréquence exacte dans votre département, consultez le règlement sanitaire départemental de votre préfecture.

L'attestation de ramonage : le document clé

Quel que soit votre statut — locataire ou propriétaire occupant — l'attestation de ramonage est le document le plus important à conserver. Ce certificat, délivré par le professionnel à l'issue de l'intervention, doit mentionner :

• La date de l'intervention
• L'adresse du logement
• Le type de conduit ramoné
• Le nom et les certifications du professionnel

Conservez-le pendant toute la durée de votre bail. Le propriétaire est en droit de vous le demander à tout moment. Votre assureur peut l'exiger en cas de sinistre.

Attention : seul le ramonage mécanique effectué par un professionnel certifié produit une attestation valable auprès des assurances. Le ramonage chimique (bûches de ramonage, produits) ne remplace pas l'intervention d'un professionnel et ne permet pas d'obtenir de certificat reconnu.

Conseils pratiques pour éviter les litiges

Si vous êtes locataire :

• Planifiez le ramonage avant le début de la saison de chauffe (septembre-octobre)
• Exigez toujours une attestation nominative au professionnel
• Conservez toutes les attestations pendant toute la durée du bail
• Si vous partez, gardez vos certificats — ils peuvent vous protéger en cas de litige post-départ

Si vous êtes propriétaire :

• Intégrez dans le bail une clause explicite sur le ramonage : "Le locataire devra faire procéder au minimum une fois par an au ramonage des conduits de cheminée par un professionnel certifié et fournir une copie du certificat au propriétaire."
• Vérifiez l'état des conduits à chaque changement de locataire
• En cas de doute sur l'entretien en fin de bail, demandez le certificat avant la restitution du dépôt de garantie

Questions fréquentes

Mon propriétaire peut-il m'obliger à ramoner si je n'utilise pas la cheminée ?
Oui, dans la plupart des cas. Même inutilisée, une cheminée accessible doit être vérifiée annuellement. Les conduits peuvent accumuler des nids d'animaux ou des dépôts qui créent des risques même sans utilisation. Vérifiez néanmoins avec votre propriétaire si la cheminée peut être condamnée officiellement.

Mon propriétaire peut-il payer le ramonage et me refacturer ?
Oui. Si le propriétaire mandate directement un ramoneur, les frais engagés restent à la charge du locataire. Il peut vous refacturer cette dépense.

Je suis en colocation, qui paie le ramonage ?
Les colocataires sont solidairement responsables des obligations locatives. Le ramonage est à la charge de l'ensemble des colocataires, qui se répartissent la dépense entre eux.

Le ramonage est-il déductible ou remboursable ?
Si votre ramoneur est agréé "services à la personne", vous pouvez bénéficier d'un crédit d'impôt de 50 % sur le montant de la prestation, que vous soyez locataire ou propriétaire, imposable ou non.